¿ LA REFORMA DE LA LAU DE DICIEMBRE DE 2018 CAMBIA LOS PLAZOS DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA?
¿ LA REFORMA DE LA LAU DE DICIEMBRE DE 2018 CAMBIA LOS PLAZOS DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA?
Con fecha 18 de diciembre de 2018 se publicó en el Boletín oficial del Estado el Real Decreto que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1994.
La modificación más destacable es que el nuevo Real Decreto cambia la duración o extensión de los plazos de prórroga obligatoria y de prórroga tácita del contrato de alquiler de vivienda habitual.
Si con la antigua Ley de 29/1994 el arrendador venía obligado a mantener al arrendatario un plazo mínimo de tres años, la reforma legal de 2018 amplia ese plazo a cinco años si el arrendador es persona física y a siete años si el arrendador es persona jurídica ( bancos, Sociedades limitadas etc..).
Otra modificación importante que opera la reforma de diciembre de 2018 es que la prórroga tácita de los contratos pasa a ser de tres años más en lugar de un solo año.
La prórroga tácita de los contratos se produce cuando ninguna de las partes contratantes denuncia la vigencia del contrato de arrendamiento una vez cumplida la prórroga obligatoria del contrato, es decir, ninguna parte comunica a la otra en plazo legal su voluntad de no continuar con el arrendamiento.
Por lo tanto, los contratos firmados a partir del 19 de diciembre de 2018, se regirán por una prorroga obligatoria para el arrendador de cinco años si el arrendador es persona física o de siete años si el arrendador es persona jurídica; y tras ese plazo de prórroga obligatoria para el arrendador, si éste no denuncia el contrato, el inquilino tendrá derecho a una prórroga durante tres años más.
¿QUE PASA SI FIRMO UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL DESPUES DEL 19 DE DICIEMBRE DE 2018?
Con la nueva legislación básicamente lo que cambia es que se da mayor estabilidad al inquilino en el arrendamiento de vivienda habitual, por lo tanto en los contratos que se firmen con posterioridad al 19 de diciembre de 2018 el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda alquilada, salvo las excepciones previstas legalmente, un plazo de 5 años. Cumplidos esos 5 años, si ninguna de las partes denuncia el contrato en plazo legal, el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda alquilada por tres años más.
Ya sabemos que las prórrogas obligatorias del contrato de arrendamiento normalmente se articulan mediante prórrogas anuales del contrato, dado que para el inquilino no es obligatorio el cumplimiento efectivo de la prórroga del contrato. El cumplimiento del plazo de la prórroga obligatoria afecta exclusivamente al arrendador.
¿ SI SOY ARRENDADOR Y NO DENUNCIO EL CONTRATO DE ALQUILER POR CUANTO TIEMPO SE PRORROGA?
Lo primero que hay que dejar claro es que los contratos firmados con anterioridad al 18 de diciembre de 2.018 se rigen Y SE REGIRÁN por la normativa anterior. Esto significa que los
arrendadores que firmaron un contrato con anterioridad a esa fecha sólo vienen obligados a una prórroga obligatoria de 3 años.
¿Y qué sucede si el contrato está a punto de prorrogarse tácitamente por un año más?
Hay que dejar claro que las prórrogas tácitas de los contratos anteriores a 18 de diciembre de 2018 se rigen por su normativa. Por lo tanto, la prórroga del contrato será sólo por un año y no por tres años conforme a la nueva legislación.
Por lo tanto, que quede claro que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados con anterioridad al 18 de diciembre de 2018 se rigen por la normativa anterior, tanto por lo que se refiere a la prórroga obligatoria para el arrendador (solo tres años) como por lo que se refiere a la duración de la prórroga del contrato (solo un año).
Lo expuesto con anterioridad es así en aplicación de lo dispuesto en la disposición transitoria primera del Real Decreto Ley que comentamos. Disposición transitoria que reproducimos textualmente a continuación:
Disposición transitoria primera. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley.
Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.
cve: BOE-A-2018-17293 Verificable en http://www.boe.es
Es importante destacar que todo lo apuntado con anterioridad se refiere a los denominados contratos de vivienda habitual y no a los contratos de temporada (contratos de uso distinto de vivienda habitual) ni a los contratos de uso turístico.
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Ignacio Andrés Montón
Elena Córcoles Tarín
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